토지는 경매로 사야 한다.

 

투자로 이익을 얻기 위해서는 당연히 남들보다 조금이라도 싸게 사야 합니다.

 

일반 매매로는 싸게 살 수 있는 경우가 흔하지 않지만

 

경매로는 싸게 살 수 있는 경우가 많습니다.

 

오늘은 그중에서 토지 경매의 장점에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

 

요즘 경제가 불황이다고 하는데 경매장을 보면 꼭 그런 것 같지도 않네요.^^

아파트의 경우 100%이상 낙찰받는 경우가 허다합니다. 부동산 정책이 나와도 경매장은 불황 인적이 없었던 것 같습니다.

 

 

경매의 최대 장점은 싸게 살 수 있다는 것인데 이제 주택, 그 중에서도 아파트는 더 이상 경매로도 싸게 살 수 있는 시절은 지나가버린 것 같습니다. 그만큼 사람들이 아파트에 관심이 많다는 것이겠죠

 

 

하지만 토지 경매의 경우 100%이상 낙찰받고 하는 일이 그렇게 흔하지는 않습니다.

요즘에는 전체적으로 낙찰가가 올라가긴 하였지만 아직까지 토지는 아파트에 비하면 블루오션이라고 볼 수 있습니다.

 

 

그럼 그 차이점을 한번 알아보겠습니다.

 

 

경매는 일반매매와는 다르게 매도자와 매수자를 부동산 중개인이 연결함으로써 거래가 이루어지는 것과는 다르게

법원이 부동산중개인의 역할을 대신하여 이루어집니다.

 

차이점을 보자면 일반매매시에는 중개수수료를 내야 하지만 경매로 낙찰받았을 경우에는 중개수수료를 내지는 않습니다. 대신 경매대금에 해당하는 경매수수료가 있지만 이는 낙찰대금에서 제외하고 근저당권 순서에 따라 채권자에게 나누어주기 때문에 경매로 낙찰을 받았을 경우에는 소유권 이전등기에 필요한 취득세와 등기비용 등만 내면 됩니다.

 

 

매매대금이 작다면 중개수수료는 크게 부담이 되지 않지만 토지매매는 보통 액수가 큰 경우가 많기에 이는 상당한 장점이 되는 부분입니다.

 

 

일반 매매와 또 다른점은 전국에 있는 토지 물건을 볼 수가 있다는 것입니다. 경매의 경우 해당 부동산의 대략적인 사진도 함께 첨부하여 올라오기 때문에 사진을 보고 대략적으로 물건을 파악할 수 있다는 장점도 있습니다.

 

 

요즘에는 포털사이트의 로드뷰를 통하여 그 근처를 인터넷으로 볼 수 있지만 아직까지 로드뷰로 볼 수 없는 지역도 있고

로드뷰로 보는 것보다 다양한 각도의 사진을 볼 수가 있습니다.

 

 

다만, 사진만으로 모든것을 판단할 수는 없기에 괜찮은 토지가 경매에 나왔다면 꼭 현장답사(임장)를 통하여 확인해야 합니다.

 

(유찰이 많이 될 경우 그만큼 시간이 흐르지만 새로운 사진으로 대체되지는 않는다는 점은 참고 부탁드리겠습니다.)

 

 

일반 매매에 비해 안전하다는 것도 경매의 장점이기도 합니다.

경매의 경우는 법원이 부동산 중개사무소 역할을 대신해주어서 서류를 조작하여 사기를 치기가 불가능합니다.

 

만일 경매에 나온 부동산으로 사기를 치고 싶다면 법원도 속여야 하는데 이는 현실적으로 불가능하겠죠.?

 

 

그럼 마지막으로 대략적인 경매절차에 대해 설명드리겠습니다.

절차의 경우는 토지만 해당되는 것이 아니라 모두 해당되는 사항입니다.^^

 

1. 채권자가 자신의 채권 변제를 위하여 채무자의 부동산을 경매에 매각 신청합니다.

 

2. 경매법원에서 확인 후 집행관을 해당 부동산으로 보내어 부동산 현황을 조사합니다.

집행관은 해당 부동산의 위치, 점유관계, 용도, 임대현황 등을 파악한 후 현황 보고서를 작성합니다.

 

3. 경매법원에서 감정평가사로 해당 부동산의 감정평가를 의뢰하여 최초 매각 가격을 정하게 됩니다.

(사진을 비롯한 다른 자료들은 이때 감정평가사가 조사한 것을 토대로 사이트에 올라가게 됩니다.)

 

4. 매각기일을 지정하고 공고합니다. 이때부터 법원 사이트에서 매각공고를 확인할 수 있지만

법원 사이트는 보통 많은 정보가 없고 초보자가 사용하기에 복잡하기 때문에 유료사이트를 사용하여

매각공고를 확인하는 것이 유리합니다   

 

https://www.courtauction.go.kr/ - 법원 경매사이트

 

(유료사이트의 경우 법원 사이트보다 훨씬 더 많은 정보를 제공해줍니다.

여유가 되신다면 유료사이트 이용하시는 것을 추천드립니다.^^)

 

5. 매각기일날 경매법원에서 입찰을 진행합니다.

 

6. 매각 허가 결정

낙찰이 되었더라도 채무자나 다른 이해관계자들에게 일주일의 시간이 주어지는데 이는 해당 부동산의

낙찰에 이의를 제기할 수 있도록 시간을 주는 것입니다.

이 기간 동안 이의가 없으면 법원은 최고가 매수 신고인에게 매각을 허가한다는 결정을 합니다.

 

(낙찰자의 경우에는 크게 신경 쓸 것이 없지만 절차상 알고 있으면 좋습니다.^^)

 

7. 대급 지급기한 통보

매각 허가 결정이 확정되면 법원에서는 대금지급기한을 낙찰자에게 통보해주며 낙찰자는 그 기간 안에

나머지 매각대금을 법원에 납부합니다.

 

8. 소유권 취득

매각대금을 완납하면 이때부터 낙찰자는 소유권을 취득합니다. 단 부동산의 처분은 소유권 이전등기를 한 후에 가능합니다.

 

9. 소유권 이전등기

일반 매매와는 다르게 경매법원에서 관할 등기소로 소유권 이전등기를 촉탁합니다.

그렇기에 필요한 서류를 경매법원에 제출하면 됩니다.

(보통 처음에는 법무사를 통하여 처리합니다. 저도 처음에는 법무사를 통하여 진행하였습니다.^^)

 

 

 

 

자 이렇게 경매 그중에서도 토지 경매에 대해 알아보았습니다.

 

이렇게 글 쓰는 재주도 없어 정보 전달력도 약하지만

 

저도 공부할 겸, 그리고 여러분들에게 조금이나마 도움이 될까 해서 이렇게라도 꾸준히 써보겠습니다.

 

그럼 오늘 하루도 수고하셨습니다.^^