안녕하세요. 오늘도 여전히 정책 때문에 시끌시끌한 날이네요.
오늘은 간단하게 저의 투자 방향과 궁극적인 목표에 대해 말씀드리려고 합니다.
아~무도 관심 없겠지만. 전에도 말씀드렸다시피 이 블로그는 조금이나마 정보성 글을 드리고자 하는 목적이 있고
다른 목적으로는 제가 공부하면서 공부한 내용들을 정리해 두려는 목적이 있습니다.
이번 포스팅은 요즘 정책 때문에 뒤숭숭한 마음을 다잡으려는 목적으로 한번 써보려고 합니다.
우선 저는 지방광역시에 살고 있는 평범한 직장인입니다.
수도권에 사는분들보다는 불리한 조건에서 시작하는 거죠. ^^ 어쩔 수 없지만 말씀드렸다시피 수도권도 지역별로 분석해야 하는 만큼 지방광역시도 지역별로 분석해야 하기 때문에 어디든 기회가 있습니다.
단지 수도권이 조금 더 기회가 많은 것일뿐이죠. 다만 그 기회를 잡는 것은 얼마나 준비를 해왔는가에 나눠질 테니 이렇게 블로그를 운영하며 억지로라도 공부를 하려고 합니다. (전 개인적으로 공부를 그렇게 좋아하진 않습니다. ㅠㅠ)
큰 틀로서 한번 보여드릴게요.
이 순서가 정답은 절대 아닙니다. 그냥 각자 성향에 맞게 계획한 포트폴리오라고 생각하면 좋지 않을까 합니다.^^
첫 번째, 월세 세팅으로 현금흐름 만들기
대표적인 월세라 하면 상가, 오피스텔, 공장 등이 있고, 주택(빌라, 아파트), 창고 등도 꼽을 수 있겠네요.
제가 사는 지역에서는 경매로 나오는 물건 자체가 수도권에 비해 많지 않기 때문에 물건을 검색하는데 그리 많은 시간이 들지 않습니다. 그래서 일주일에 2~3번씩 경매사이트에 나오는 신건 물건들은 꼭 확인하고 있습니다.
그리고 이 곳은 수도권에 비해 아파트값이 굉장히 싼편이고 지역별로 분석해 보았을 때
무피투자(투자금이 하나도 들지 않는 것)로 가능한 아파트 월세가 생각보다 많이 있습니다.
그래서 미래가치가 높아질 아파트를 우선적으로 두고 하나 두 개씩 매입하려 했지만 현재 아파트 임대사업자가 7.10 정책으로 막혀 버린 상태입니다.
그래서... 아파트는 현재 잠시 보류 해둔 상태이며, 상가를 눈여겨서 보고 있습니다.
상가투자는 아파트처럼 무피투자가 가능한 경우가 거의 없기에 투자금이 많이 묶일 가능성이 있습니다.
물론, 좋은 상가를 골라 월세가 꼬박꼬박 나온다면 그건 성공한 상가 투자가 되겠지만 말이죠.ㅎㅎ
이렇게 월세 투자로 현재 월급 정도의 현금 흐름을 만들어 보려고 합니다.
투자에 있어 현금흐름은 굉장히 중요합니다.^^
아, 그리고 월세 이미 받으시는 분들도 계실텐데 30 ~ 40? 이 정도의 월세는 그냥 생활비로 쓰시는 분들이 많으신 것 같더라구요.
다달이 받아서 생활비에 보태는 것이 월세의 목적이긴 한데 그래도 어느 정도는 다른 재투자를 위해 모으시는 것이 어떠실지 합니다.ㅎㅎ
100만원을 기점으로 그 이하는 생활비로 쓰시는 분들이 더 많고 그 이상은 재투자를 위해 모으시는 분들이 많은 것 같습니다.
두 번째, 아파트, 토지 등의 시세차익 투자
시세차익이야 말로 부동산 투자의 목적이자 꽃이라고 생각합니다.
그래서 저는 어느 정도 월세수익이 세팅이 된다면 아파트나, 토지를 대출을 최대한 활용하여 매입하려 합니다.
그래서 월세로 받는 일정 부분은 이자로 나머지 일정 부분은 재투자를 위한 저축으로 이렇게 방향을 잡고 있습니다.
전부다 이자비용으로 나가게끔 세팅하는 것도 있지만, 너무 공격적인 투자는 좋지 않다고 생각합니다.
제가 이것을 위하여 월세를 세팅하려고 하는 것인데 바로 두 번째부터 시작하시는 투자자분들도 많이 계실 것입니다.
그런데 보통 이 경우는 대출을 많이 활용하여 매입하는 경우가 대다수일 것입니다.
그런 이자비용을 월급에서 내신다고 한다면 어떨까요.?
한 달에 사용할 수 있는 순수 금액이 150만원인데 그중에 약 50만원이 이자로 나가게 되면 아마 150만원에 맞춰져 있던 습관 때문에 한동안 엄청 스트레스를 받으실 겁니다. (이자의 경우 2억원의 대출은 3%대 금리로 받았다고 가정하였습니다.)
이는 제가 직접 경험해본 것이기도 합니다.
예시처럼 2억원이 아니라 소액투자라서 금방 갚기는 하였지만 그 기간 동안 받은 스트레스가 의외로 심하였습니다.
내가 이런 것에 스트레스를 받나 안 받나 잘 생각해보시면 좋으실 것 같습니다.
제가 굳이 순서를 정하였지만 첫 번째와 두번째는 균형을 맞추어 번갈아 가면서 진행하셔도 좋습니다.
그래도 첫번째 시작은 월세가 가장 좋겠지요.?
혹시 이 포스팅을 보고 예비 투기꾼이네, 저런 놈 때문에 집값이 올라가네 마네 하실 수 있지만
그분들이 저의 생계를 평생 책임져 주실 건 아니기에 신경 쓰지 않겠습니다.
애초에 대한민국에서 부동산과 주식을 빼면 서민층이 투자할만한 것이 무엇이 있을까요.?
그리고 저는 월세를 놓아도 높이 받을 생각이 전혀 없습니다.
월세는 그냥 약간의 기분전환과 이 두 번째 투자를 위한 발판입니다.
이 포스팅을 읽고 투기꾼이니 뭐니 하실 분들은 한번 곰곰이 생각해보시길 바랍니다.
세 번째, 건물(빌딩) 매입
지금 상황에서는 꿈처럼만 보이는 일입니다.
첫 번째와 두 번째의 경우 지금이라도 억지로 대출을 일으킨다면 한 두채 정도는 가능한데
이 세 번째는...ㅎㅎ
여러분들도 아마 꿈인 분들이 많으실거에요.
바로 '건물주' 이죠
조물주 위에 건물주 있다고 하는 대한민국에서 저도 건물주가 되는 것이 궁극적인 목표입니다.
이 경우에는 첫 번째 목표인 월세를 많이 세팅한다 하여도 사실 매입하기가 쉽진 않죠...
두 번째의 시세차익도 몇 사이클을 돌려야 할지 감이 잡히지 않습니다.
그래서 건물 매입시에도 많은 공부가 필요합니다.
아직까지는 첫 번째를 위한 공부를 많이 하고 있지만 어느 정도 목표가가 맞춰지면 세 번째를 위한 공부도 진행하려 합니다.
건물주가 되는 방법으로는 우선 건물 자체를 매입하는 법이 있겠죠.
경매를 통하여 매입할 수도 있고, 일반 거래를 통하여 매입할 수도 있습니다.
경매를 통하여 매입할 때는 경우에 따라 많이 싸게 구입할 수도 있으나 원하는 지역에 원하는 물건을 매입하기는 어렵다는 단점이 있습니다.
일반 거래는 원하는 지역에 원하는 물건을 매입할 가능성은 높으나 가격이 비싸서 수익률로 보면 낮아지는 경우가 많을 겁니다.
그래서 여러 가지 방법을 찾아보는 중인데
그중에 하나는 직접 건축을 하는 방법입니다. 이 경우에는 사업성을 검토받아 은행에서 대출도 많이 일으킬 수 있고
일반 매입보다도 훨씬 더 저렴하게 건물주가 될 수 있습니다.
다만 이제 공부해야 할 내용이 산더미처럼 늘어나겠죠.^^
뭔가 좀 일반적인 투자 방식에서 살짝 엇나간 것 같나요.?
그런데 상가건물은 아니지만 좋은 입지의 땅을 매입하여 대출을 일으키고 원룸이나 빌라를 지어 전, 월세 등을
주면서 투자를 하시는 분들이 생각보다 많이 있습니다.
그리고 이 방법은 실제로 건설사에서 많이 사용하는 방법입니다.
비교하자면 단지 규모만 작을 뿐입니다.
여러분들이 많이 보시는 아파트들은 보통 시행사라 불리는 곳에서 땅을 매입하고,
그것을 시공사(건설사)에 의뢰하여 아파트를 지은 후 분양을 하죠.
아파트 짓는 건설현장 입구를 보시면 안내판에 시행사 OOO 시공사 OOO
이렇게 쓰여 있는 것을 보실 수 있답니다.
생각보다 투자에는 많은 방법이 있습니다. 그것을 얼마나 알고 얼마나 활용하느냐에 따라
분명 앞으로의 삶은 많이 달라질 것이라 확신합니다.^^
오늘은 이렇게 간단히 제 방향성에 대해서 포스팅해보았습니다.
이것은 큰 틀이고 앞으로의 정책에 따라 조금씩 바뀔 순 있겠으나
되도록은 지켜가면서 투자를 하려고 합니다.
포스팅하면서 조금이나마 예전의 설레는 마음(?)을 조금은 느낄 수 있었네요.
요즘 저뿐만이 아니라 부동산 때문에 심란한 분들이 많으실 텐데...
그저 힘내라는 말 밖에는 해드릴 수 있는 게 없군요.
하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다고 했습니다.
계속 관심 가지고 공부하면서 꼭 성공하는 저와 여러분들이 되었으면 좋겠습니다.^^
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