경매 시작하기 - 임의경매, 강제경매

 

 

 

 

 

 

경매사이트에서 경매 물건들을 검색하다 보면 경매 종류에 강제경매와 임의경매라고 써있는 것을 보실 수 있습니다.

 

 

오늘은 이 강제경매와 임의경매 2가지 차이점에 대해 알아보겠습니다.

 

 

역시나 저희는 투자를 하기 위해 알아야 하는 것이지

부동산 법률의 전문가가 되려는 것이 아니기 때문에 최대한 간단히 알아보도록 하겠습니다.

 

(사실 낙찰 받으실 분들에게 미리 말씀드리지만 강제경매든 임의경매든 낙찰 절차에 있어 차이점이 없습니다.

그래도 알고 계시면 나중에 부동산 계약할때라도 도움이 될 수 있으니 꼭 봐주세요.!!)

 

 

 

이미지출처 - 더원법률경매 (강제경매)

 

먼저 강제경매는 채권이 있다는 사실을 입증할 수 있는 집행권원, 즉 소송을 통하여 받은 판결문이 필요합니다.

 

 

예를 들어 A가 B에게 1억원을 빌렸다고 가정합니다.

즉, A가 돈을 갚아야 하는 채무자 B가 돈을 받아야 하는 채권자가 되었습니다.

 

시간이 흘러 B는 A에게 빌려간 돈을 돌려달라고 요구하지만

A는 돈이 없다고 자꾸 뒤로 미루기만 합니다.

 

결국에 A는 B의 돈을 갚지 않게 됩니다.

 

이때 B는 돈을 돌려받기 위하여 소송을 신청하고 승소하여 판결문을 받게 됩니다.

그럼 이 판결문을 통하여 법원에 A소유의 부동산에 대해 경매를 신청하게 되는데

 

이것이 바로 강제경매입니다.

 

판결문을 받아야 하기 때문에 임의경매 경매신청 때까지 시간이 오래 걸린다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

 

이미지 출처 - 더원법률경매(임의경매)

임의경매의 경우를 보겠습니다.

 

위 강제경매와 같이

A가 B에게 1억원을 빌렸다고 가정합니다.

 

이때 B는 A를 믿지 못하고 A소유의 부동산에 근저당을 설정하게 됩니다.

 

시간이 흘렀지만 A는 B의 돈을 갚지 않았고,

B는 돈을 받기 위하여 근저당권을 토대로 법원에 경매를 신청하게 됩니다.

 

이것이 바로 임의경매입니다.

 

강제경매와는 다르게 번거롭게 소송을 하여 판결문을 받지 않아도 쉽게 경매를 신청할 수가 있습니다.

 

예로 보여드렸던 근저당권 외에도 저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 설정하였다면 강제경매보다 쉽게 경매를 신청할 수가 있습니다.

 

 

이러한 점 때문에 많은 임대인이 임차인의 전세권 설정을 싫어합니다.

임차인이 보증금을 돌려받지 못한다면 언제든 임의경매를 신청할 수 있기 때문이죠.

 

반대로 임차인 입장에서는 자신의 소중한 재산을 지키기 위해 되도록 설정하는 것이 좋겠죠.?

(참, 전세권이 아닌 전입신고와 확정일자의 경우에는 강제경매로 진행해야 한다는 점 참고 부탁드리겠습니다.)

 

그리고 만약 부동산에 권리를 설정하시더라도 같은 가장 빠른 권리가 무엇인지 먼저 찾아보셔야 합니다.

 

예를 들어 임차인이 2억짜리 아파트를 1억 5천만원에 전세로 들어가기로 하였습니다.

보증금을 지키기 위해 전세권도 설정하려고 등기부등본을 떼어 확인해보았는데,, 이미 그 2억짜리 아파트에 어떤 은행이 1억원의 근저당권을 설정하였다는 것을 알게 되었습니다.

 

이러한 상황에는 전세권을 설정하였다 하더라도 은행이 먼저 설정한 근저당권 때문에 후에 문제가 생기면 보증금을 다 돌려받기는 힘들겠죠.?

 

그러기에 임차인분들은 항상 등기부등본을 꼭 확인하시고

 

만약 등기부등본이 헷갈리신다면 계약할 공인중개사나 주변에 잘 아는 지인분들에게 꼭 물어보시길 바랍니다.

 

소중한 보증금을 지켜야 하니까요.^^