경매 시작하기 - 감정평가서란.?

 

오늘은 경매에 있어 참고할 수 있는 서류 중 하나인 감정평가서에 대해 간단히 알려드리겠습니다.

 

 

우선 법원은 경매를 진행하기 위하여 감정평가사를 통하여 진행할 경매물건에 대한 감정 평가를 해달라고 요청합니다.

 

감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정평가서를 작성하고 법원은 이를 통하여 최저 매각가를 정하게 됩니다.

 

 

즉, 간단하게 감정평가서는 '해당 부동산이 얼마인가?'를 서류로 작성하여 만든 것입니다.

 

그런데 경매 강의나 그런것을 들어보신 분들이라면 아시겠지만 '감정평가금액은 믿지 말아라'

 

이런 말 자주 들어보셨을 겁니다.

 

 

아주 틀린말은 아닙니다.

 

 

상대적으로 경매를 위해 감정평가서를 작성할 때는 조금 높게 측정되는 경우가 다수입니다.

낙찰 금액을 조금이라도 높이려고 하는거죠. 

왜 그런지는 잘 모르겠지만 보통은 그렇습니다.

 

 

참... 무책임하네요.ㅎㅎ

그런데 저희는 감정평가사가 될 것도 아니기 때문에 중요하지 않은 것은 넘어가고.

'감정평가서'에서 얻어갈 수 있는 것만 얻으면 되겠죠.^^

 

 

 

감정평가서는 아래 목차로 구성되어 있습니다.

저기에서 중요한 것은

 

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견'입니다. 한번 살펴볼게요

 

 

 

 

     

        -감정평가서 목차-

 

(1) 토지, 건물 등의 감정평가표
(2) 감정평가액의 산출근거 및 결정의견(1)
(3) 감정평가액의 산출근거 및 결정의견(2)
(4) 감정평가 요항표
(5) 수수료 청구서

 

 

 

 

감정평가표에는 조사기간과 해당 부동산의 감정평가액이 나와 있는데요.

이를 통하여 해당 부동산의 시세가 언제를 기점으로 조사되었는지 알 수 있습니다.

 

요즘처럼 부동산 값이 들썩이고 있는 때는 시점도 굉장히 중요하겠죠.?

 

지속적으로 상승하는 시기에는 낙찰 당시의 실거래가가 감정평가서 금액보다 몇천만원 이상인 경우도 간혹 있었습니다.

이점도 참고하시면 많은 도움이 되실 겁니다.

 

 

 

 

 

 

그리고 감정평가서에는 거래사례비교법으로 부동산의 감정평가액을 결정합니다.

거래사례비교법은 인근의 유사한 부동산이 얼마에 거래되었는지 그 사례를 몇 가지 정하여 사례와 비교하는 것입니다.

 

오늘 포스팅해 캡처하여 올려드린 것은 같은 아파트의 다른 층을 비교대상으로 삼았지만, 다른 아파트를 비교 대상으로 삼는 경우도 많이 있답니다.

 

아파트 같은 공용주택은 집의 구조가 많이 비슷하고 많은 세대수가 살기에 거래 사례가 많아 같은 아파트를 비교 대상으로 삼는 것에 큰 문제는 없습니다.

 

사실 아파트는 시세조사가 쉽기 때문에 감정평가서가 크게 유용하지 않습니다.

 

그럼 언제 감정평가서가 유용해지는가?

 

바로 아파트가 아닌 경우입니다.

아파트의 경우는 다른 아파트와 비교한 사례라 할지라도 크게 중요한 경우는 많이 없습니다.

 

빌라, 주택, 상가, 공장, 창고 같은 부동산이 바로 감정평가서가 유용한 물건에 해당되는데요.

이 부동산들은 아파트처럼 어느 정도 규격화되어 있지 않고 거래빈도가 아파트에 비해 훨씬 적기 때문에 시세조사에 상당히 애먹는 경우가 많습니다.

 

이럴 때 감정평가서의 거래사례비교법에 나온 부동산들을 시세조사에 이용한다면 꽤 많은 도움이 되기도 합니다.

 

낙찰받고자 하시는 부동산이 아파트가 아니라면 한 번쯤은 꼭 보시는 것도 좋겠죠.?

 

물론, 감정평가서에 나와있는 거래 사례가 정답은 아닙니다. 그렇다고 틀린 답도 아닙니다.

 

정답이라기에는 비교 사례가 너무 적어 추가적인 조사가 필요할 뿐입니다.

 

시세조사를 하려는데 처음 시작이 막막할 때... 그 첫 조사를 감정평가서에 나와있는 거래 사례를 참고한다면?

꽤 많은 도움이 될 것임은 분명하겠죠.

 

 

해당 부동산에 전문가 시라면 굳이 감정평가서를 읽으면서 투자하실 필요는 없겠습니다.

하지만 저처럼 이제 막 시작하는 단계에 계신 분이라면 그래도 참고하시는 게 많은 도움이 될 것입니다.^^

 

 

 

 

그리고 아쉽지만 그밖에는 투자에 참고할 만한 사항은 크게 없습니다.

 

 

 

거래 사례를 제외하고는 대게 경매정보지에서 확인할 수 있는 사항들이기 때문입니다.

 

 

 

사진도 첨부되어 있지만 이 부분도 경매사이트에서 경매정보를 통하여 볼 수 있는 사항입니다.

 

사실 감정평가서를 토대로 경매사이트의 정보가 만들어지긴 하지만 전체적인 틀은 경매정보를 보는 것이 더 편하기 때문이죠.ㅎㅎ

 

 

 

이렇게 오늘은 감정평가서에 대해 알아봤습니다.

 

처음에는 많이 복잡하고 헷갈리시겠지만,

어느정도 보다 보시면 쑥쑥 넘겨가며 편하게 보실 수 있으실 거예요.

 

감정평가서도 어느 정도 큰 틀이 정해져 있고 그 틀에 벗어나지 않게 다 비슷한 형식으로 쓰여있기 때문이랍니다.

 

 

 

 

가장 중요한 것은

 

'조사 시점' 그리고 '어디 사례를 비교하여 감정평가를 하였는가.?'입니다.

 

 

오늘 포스팅도 여러분들의 투자에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금 보시는 이미지는 아무 상가나 골라서 본 감정평가서의 일부입니다.

 

광주광역시 남구 행암동 694번지의 상가가 경매에 나온 상가이고

 

아래의 행암동 694번지 행암동 584번지가 거래 사례로 선정된 것입니다.

 

같은 번지수인 694번지는 크게 도움이 안 될 수 있겠지만 행암동 584번지는 어쩌면 큰 도움이 될 수도 있겠죠.?