소액임차인이란 무엇일까?

 

안녕하세요...!

 

오늘은 소액임차인에 대해 설명드릴까 합니다.

 

 

소액임차인이 무엇인가 하면

 

[임대차 보증금이 주택 임대차 보호법에서 정한 금액보다 적은 임차인.

일정 금액에 대하여 최우선 변제 대상이 된다.]  출처 - 네이버국어사전

 

 

사전적인 뜻풀이는 이렇습니다.

하지만 저희는 사전적인 뜻풀이를 알고 싶은 게 아니죠.

 

 

한 가지 예를 들어서 설명을 해드릴게요.

 

A라는 임대인(빌려주는 사람) B라는 임차인(빌리는 사람)이 있고

 

보증금 6000만원 월세 30만 원으로 2019년 12월에 임대차 계약을 하였습니다.

 

임대차 계약을 진행한 그 집은 어떤 은행에 9000만 원이라는 근저당이 설정이 되어있고

 

이 근저당의 날짜는 2016년 3월이고 최우선 순위라고 가정합니다.

 

 

 

이렇게 되면 A라는 사람이 어떠한 문제로 인해

빚을 갚지 못한다면 임대차 계약을 진행한 해당 부동산은 안타깝지만 경매로 넘어가게 될 것입니다.

 

그리고 그 집의 낙찰금액이 9000만원 미만이라면 은행도 빌려준 금액의 전액은 못 받고

임차인은 보증금을 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 됩니다.

 

낙찰금액이 만약 1억 5천만원 이상이라면 은행과 임차인 B도 모두 받아갈 수 있겠죠.

 

하지만 은행은 보통 많이 잡아도 집값의 80% 정도 담보 대출을 해줄 것입니다.

 

위와 같은 상황일 때 낙찰금이 1억 5천만원 이상일 확률은 거의 없을 것입니다.

 

 

이런 경우를 대비하여 만든 것이 바로 소액임차인과 최우선 변제금입니다.

 

 

적용일자	지역	소액보증금 범위	최우선변제금액
2016.3.31 ~	서울특별시	1억원	3400만원
	수도권과밀억제권역	8000만원	2700만원
	광역시	6000만원	2000만원
	그 밖의 지역	5000만원	1700만원
2018.9.18 ~	서울특별시	1억 1천만원	3700만원
	수도권과밀억제권역	1억원	3400만원
	광역시	6000만원	2000만원
	그 밖의 지역	5000만원	1700만원

[소액임차인의 최우선변제권은 주택임대차 계약관계에 있어 경제적 약자 즉, 임차인을 보호하기 위하여 민법보다 상위에 존재하는 특별법인 주택임대차 보호법을 따릅니다.]

 

 

위의 표가 지역별 소액임차인의 범위와 최우선변제금액입니다.

 

그럼 예로 들었던 문제를 마저 확인해볼까요.

 

그전에 먼저 주의하실 점이 있는데 소액임차인의 범위와 최우선 변제금은 선순위 근저당의 날짜를 따른답니다.

 

그럼 기준이 되는 선순위 근저당이 2016년 3월에 설정되었기 때문에

 

위의 표에서 위쪽에 해당될 것입니다.

 

이렇게 된다면 만약 임대차 계약을 한 곳이 서울이나 광역시라면 소액임차인의 범위에 들어가게 되고

그 밖의 지역일 경우 소액임차인의 경우를 벗어나게 됩니다.

보증금이 5000만원이었을 경우에는 그 밖의 지역에서도 최우선변제가 가능합니다.

 

만약 서울에서 임대차 계약이 발생했을 시 임차인은 해당 부동산이 경매로 낙찰되었을 때

최우선 변제금인 3400만원을 우선순위로 받아갈 수 있습니다.

광역시의 경우에는 2000만원까지 가능하겠네요.

 

(과밀억제권역의 경우 정책이 발표될 때마다 바뀔 수 있기 때문에 그때그때 확인이 필요하답니다.)

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마지막으로, 소액임차인의 최우선변제 요건은 확정일자가 아니라

주택임대차 보호법상의 대항요건이므로, 즉 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 하였다면

확정일자를 받지 않더라도 소액임차인의 최우선변제권이 인정됩니다.

 

 

 

 

글로 설명하기에는 상당히 까다로운 내용이었을까요? 

어떻게 잘 전달되었는지 모르겠네요...

어서 빨리 정보성 글을 알차게 전달하는 기술을 배워야겠습니다.!

 

 

저도 공부하면서 공부한 내용들을 블로그에 정리한다 생각하며 글을 쓰고 있어

후에 몇 번씩 읽어볼 계획인데 그때 아마 이 글들을 본다면...ㅎㅎ

 

앞으로는 점차 나아지겠죠...? 누가 위로 좀 해주세요 ㅠㅠ

 

그럼 오늘은 이만 여기서 마무리하겠습니다. 다음에 또 올게요!

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